沧州吾悦广场“商改住”或“商改办”官方回复属未经批准擅自改建

　　“住宅+商业” 下的吾悦广场近年来营销风波泛起

　　近期河北沧州、浙江海盐等地的吾悦广场还打着销售LOFT公寓旗号进行“商改住”，并以“买一层送一层”的口头承诺招揽购房者。

　　“新城控股已连续多年保持着稳定的盈利能力，实现公司收入与利润双升。”4月11日，一位不愿具名的房地产行业人士向记者表示，年报业绩亮眼背后，是得益于新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略。

　　“不过，伴随楼市转冷，‘住宅+商业’主导下的规模扩张，出现了诸多次生问题。因激进去化而出现的‘工抵房’‘工抵铺’‘商改住’等营销手段，或将加速透支品牌房企信誉。”上述行业人士对记者说。

　　值得一提的是，吾悦广场除了有“工抵房”，“工抵铺”也加入了变相降价销售的序列。

　　4月中旬，河北沧州吾悦广场营销中心有工作人员向记者介绍，沧州吾悦广场现推近30套“工抵铺”，单套商铺面积50平方米至70平方米，一层商铺为每平方米25000元，二层商铺为每平方米15000元。该工作人员强调称，商铺销售接近尾声，剩下的这些“工抵铺”统一打包给吾悦广场施工总包单位(广厦建设集团)，现在营销中心是代为销售并办理更名等手续，现行售价要比以往同类户型商铺优惠每平方米2000元。

　　记者在现场走访时了解到，沧州吾悦广场所售商铺为室外商街，对外推广名为“运河印巷”(标注为S1号楼)，是继购物中心、住宅与公寓等项目之后，沧州吾悦广场又一核心组团项目。该项目分为上下两层，“凹”字形布局中间设有一条步行街，环绕于吾悦广场购物中心(标注为S2号楼)东、北、西三面，大小商铺共331套，2020年8月开始对外发售。

　　据已购商铺业主提供数据显示，该商铺初始售价为每平方米27000元。目前，整个“运河印巷”仅有三四户商铺投入使用外，其余均处于闲置和少量室内装修阶段，还有10余户欲直接将商铺对外出租。对于有商铺转给施工方的说法，部分已购“运河印巷”商铺业主表示并不知情。

　　4月11日，中国房地产报记者多次致电广厦建设集团有限责任公司沧州分公司，该公司电话始终处于无人接听状态，采访未果。

　　将以毛坯房交付的“金牛座”(3-13层)每层均隔成了23套“LOFT公寓”

　　“金牛座”中“LOFT公寓”样板间俨然高档复式住宅

　　“金牛座”对外展示的“LOFT公寓”内上下两层厨卫设施俱全

　　“运河印巷”商铺业主汪先生告诉记者，当初决定投资商铺，看中的就是吾悦广场品牌影响力，其次是“LOFT商铺”空间上的实惠，等同于买一层送一层。

　　据汪先生回忆称，2021年9月，他投资135万元购买了一套“运河印巷”一层沿街商铺，套内建筑面积50平方米。负责接待他的销售人员表示，“运河印巷”一层商铺层高5.9米，二层商铺层高普遍为5.1米，相比之下，汪先生所购买的商铺更具实用性，适宜在中间加层，做成LOFT，居住办公两不误。

　　将商业用房改成住宅或办公用房，即属典型“商改住”“商改办”，该类房源曾在早些年受到市场广泛追捧，但近年该类房源多存在未经批准擅自建设的问题，地方规划等部门对此不予规划验收合格。为此，一些“商改住”选择绕开规划、施工等监管环节，等到原有报建工程验收后，再擅自对其进行内部加层、增加建筑面积，这也往往成为地方监管盲区。

　　然而，汪先生并没有意识到将商铺做夹层改成商住两用会触及政策红线，他听信了商铺销售人员对其可做夹层的承诺。为此，沧州吾悦广场营销中心工作人员表示，待商铺工程验收后方可允许业主自行做隔层施工，至于隔出来的房屋用途，开发商和地方相关部门未做要求。

　　值得注意的是，商铺“商改住”在沧州吾悦广场并不是个案。同样承诺工程验收后可以“商改住”的还有沧州吾悦广场S3、S4号楼“LOFT公寓”。据了解，层高分别为13层的S3、S4号楼对外推广名为沧州吾悦广场金牛座。有资料显示，2栋楼房屋用途为零售商业，产权期限为40年，预计2022年9月份将交付使用。

　　已明确房屋属性为零售商业的沧州吾悦广场金牛座，却被沧州吾悦广场营销中心宣传成可居住办公于一体的“LOFT公寓”，并且以楼层层高(可做夹层)、价格低、户型多元等优势，作为宣传卖点对外推广。“由于该公寓售价较低，每平方米7700元至8200元，而周边商品房住宅价格已达每平方米12000元左右。截至目前，金牛座3层、11层、13层仅剩有少量房源外，其余已销售一空。”沧州吾悦广场营销中心工作人员说。

　　记者在现场走访发现，“金牛座”里的“LOFT公寓”为单套面积在40余平方米的大开间毛坯房，两扇屋门外加两组暖气片成为层高5.25米公寓现有标配，根据公寓内现有管道布局，已为加建夹层预留出厨房、卫生间所需排水管道和排风口。记者据统计，这样的公寓主要分布在S3、S4号楼3至13层，每层23套。那么，这也意味着，“金牛座”将有506套“LOFT公寓”房源出售。

　　“S3号楼3层有7套毛坯公寓已被改造成‘LOFT公寓’样板间，用于对外展示暂未有出售计划。”沧州吾悦广场营销中心有工作人员向记者表示，除了在售数套尾房外，还有7套公寓已被改造成3套“LOFT公寓”样板间，除1套是在原单套公寓面积基础上改建外，另外2套分别为“2合1”和“4合1”式组建。根据销售人员指引，记者在“LOFT公寓”样本间现场墙上看到了房屋改造结构平面图，上面分别载明“2合1”和“4合1”改造成LOFT后一层和二层的空间布局情况。随后，记者从销售人员提供的3套“LOFT公寓”样板间拍摄视频中发现，改造后房屋格局普遍为一层是办公与厨卫区，二层为沐浴和住宿区。

　　沧州市住建局房地产科有工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示，通过中间加建夹层，将原规划为零售商业用途的房屋，调整为具有居住办公功能的商住房，通常是要先履行房屋规划设计变更手续，其改建后也需经规划、建设、消防等职能部门重新组织联合验收。

　　前述知情者向记者表示，吾悦广场金牛座的“LOFT公寓”实际是以零售商业报建，按照这一规划用途办理各项审批手续，经竣工验收备案后，再通过分隔单元、设立厨房和卫生间，加建夹层等操作手法，试图掩盖将零售商业用房改建成居住办公性质公寓的事实。

　　4月8日，沧州市自规局利用管制科相关负责人也向记者证实，吾悦广场金牛座“LOFT公寓”的“商改住”，属未经批准擅自改建的个人行为，不受法律保护。

　　来源：中国房地产报中房头条