盘活闲置宅基地助力乡村振兴 专家：合作建房模式待突破

　　许维娜

　　今年以来，农业农村经济保持良好发展势头，全面推进乡村振兴实现良好开局。有专家表示，在此过程中，推进农村宅基地制度改革对实施乡村振兴战略、合理利用土地资源等具有重要意义。

　　近年来，随着我国城镇化水平不断提高，农村常住人口不断下降，使得农村出现不少无人居住、无人打理的老房子。那么，如何盘活利用闲置宅基地?都有哪些方式?

　　事实上，农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，对于适度放活宅基地和农民房屋使用权，浙江省象山县较早就开始了探索。据了解，2018年，象山县颁出了省内首本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证。

　　其中，村民领到宅基地资格权人证，租房的企业领到宅基地使用权人证，村集体领到宅基地所有权人证。不动产权登记证的颁发，意味着象山鹤浦镇小百丈村的15处石头屋有了明确的权属，房屋利用的空间更加广阔。

　　眼下，多地开启探索新的模式和路径，以期走出一条符合自身特点的经济快速发展之路。人民网财经了解到，河北等地正探索宅基地合作建房，在不改变农村集体土地所有权的前提下，引入社会资本开展合作建房。

　　不久前，承德市的滦平县也向合作建房参与者颁出了首份《合作建房房屋使用(租赁)鉴定书》，赋予了农村宅基地使用权价值属性，通过农村产权交易中心建立了农村宅基地定价、流转机制。据了解，这是河北省内首次以合作建房使用权证的形式有效保障了城乡居民合作建房者的权益。

　　中国房地产业协会合作建房委秘书长马宁表示，这是政府层面对在集体建设用地发展合作建房合法性的认证，赋予了包括宅基地在内的集体建设用地的使用权价值属性。

　　马宁表示，这也凸显了合作建房在激活乡村要素资源，推动乡村振兴中所发挥出的积极作用。“当然，颁布《鉴定书》这一创新要坚守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，确保改革始终朝着正确的方向向前推进。”

　　据了解，从20世纪50年代的“自建公助”到1986年中国第一家住房合作社诞生，再到2003年个人合作建房的兴起，合作建房在我国不同的社会经济时期都扮演着不可或缺的角色，在上世纪80-90年代甚至一度成为解决城市居民居住问题的主要方式之一。

　　“依法、合规、有序是合作建房行业健康发展的生命线。”马宁强调，目前合作建房相关工作还有待提高：

　　一是对合作建房的监管。在遵循已有的国家监管体系的基础上，为避免道德风险、成本控制风险和逾期交付风险等，也要重视监管传统开发过程中的难点和重点。

　　二是合作建房的发展模式。与传统房地产开发的B2C模式不同，合作建房采用C2B模式，交易链条更加复杂，监管难度更大。

　　三是合作建房具有很强的金融属性。合作建房项目需要在政府相关部门的主导下施行严格的资金监管制度，对参与的金融机构实行备案管理，对项目资金实行全程监管。

　　四是厘清城乡合作建房权属问题。针对集体建设用地合作建房的开展，需要政府、村镇集体以及合作建房参与者不断的沟通，协商来保证每个参与方的权益。

　　五是合作建房委员会的发展需要坚持工作推进的正当性和合规性。中国房地产业协会会长冯俊曾表示，需要防范新业务在发展中所面临的包括金融风险在内的各项风险，建立有效的风险防控机制。