温州市委书记点赞：苍南烂尾楼盘活“经验值得推广”

　　号称“灵溪第一烂尾楼”的“华臣一品苑”项目，十年间数次烂尾。近两年来，温州市苍南县对该项目启动预重整程序，通过“资金+代建代销”模式，用3亿多元资金盘活了50余亿元债权，救盘工作出现重大实质性进展。

　　“共益债+续建”的预重整模式抓住了烂尾楼盘中当事人无法自行协商、续建启动资金进入难的牛鼻子，可以作为困境房地产企业拯救的示范案例。

　　高拯坤 中房报记者 李叶 北京报道

　　温州市苍南县委政法委原常务副书记陈学超说：“有一句话让我感触特别深，一位购房户说‘买房子原本是给儿子结婚用，到现在孙子都读书了，房子在哪里却不知道’，这是对政府的一种灵魂拷问。”

　　陈学超是“华臣一品苑”(现名“蓝城·凤起朝阳”)项目处置工作负责人之一。7月14日，他在接受中国房地产报记者采访时回忆起参与烂尾项目的处置与化解工作。陈学超说，楼盘烂尾，开发商、施工方甚至政府部门都可能有责任，但唯独付出真金白银购房的百姓是没有过错的，所以保交房，让购房户能够满意是政府盘活烂尾楼工作最根本目的。

　　“华臣一品苑”地处温州市苍南县城驻地灵溪镇，2010年开工建设，2013年，由于开发商资金链断裂出现首次停工，涉及近千名购房业主。随后，当地政府介入，组织各方救盘。2016年项目全面恢复施工，次年年底完成主体工程。但到了2018年，由于开发商股东被捕入狱失去自救能力，楼盘再度陷入停工状态。

　　数年间多轮复工、停工，交房遥遥无期，“华臣一品苑”的烂尾问题引发了剧烈的社会矛盾，不仅被外界称之为“灵溪第一烂尾楼”，也成为了摆在当地政府面前的一道现实难题。

　　“可以这样形容，房地产项目从拿地到建设，再到办证，是从‘0’到‘1’的过程，政府部门介入处置，虽然付出了很多努力，但始终没有突破‘1’的门槛，所以即便是完成了90%，也只能视作失败。”在陈学超看来，只有项目真正完成施工并顺利办证，具备了交付条件，才能视为成功，也只有这样才能够向百姓交代。

　　苍南县后来总结了烂尾楼救盘屡次失败的原因，那就是救盘工作始终没有纳入法治化、制度化框架。认识到问题的症结后，工作思路上就抓住了“牛鼻子”，苍南县开始了一场以小资金撬动大项目的盘活烂尾楼尝试。

　　2020年，在多方努力后，“华臣一品苑”正式启动预重整程序，通过“资金+代建代销”模式，用3亿多元资金盘活了50余亿元债权，救盘工作因此重现转机，在短时间内取得了实质性进展。

　　作为温州首个采用预重整模式救盘的房地产项目， 如今的“华臣一品苑”已经完成了向“蓝城·凤起朝阳”的变身。今年6月30日到7月11日，项目已经完成首批69户交房。

　　看到盼了近10年的新房终于可以交钥匙，业主刘女士表示：“非常的高兴，很激动，心情无法言喻。”

　　烂尾之后再烂尾的矛盾

　　“华臣一品苑”于2010年开工建设，2013年因资金链断裂停工。政府救援下，2016年项目恢复施工并逐步完成主体工程;2018年，由于开发商负责人入狱，楼盘再度停工。

　　“我终于等到了今天。”一位业主说，回想起10年的经历，心里五味杂陈，现在项目复活、加紧建设，太高兴了。

　　由“华臣一品苑”盘活而来的“蓝城·凤起朝阳”，步行十分钟左右就可抵达苍南高铁站。资料显示，该项目规划总用地面积约12.6万平方米，总建筑面积约22.3万平方米。2010年由浙江林垟房地产开发有限公司(以下简称“林垟公司”)摘牌建设，楼盘可预售住宅和商业房总数近1200套，其中有约三分之二房源已售。

　　2013年，“华臣一品苑”项目首次出现停工危机。苍南县有关部门提供的资料显示，因林垟公司经营管理混乱、股东利用职务之便挪用资金等原因导致项目资金链断裂停工，后经过多轮复工停工，交房仍遥遥无期。期间，各债权人、广大业主为维护自身权益，矛盾集中爆发。

　　中国房地产报记者获悉，为盘活“华臣一品苑”项目，苍南县于2015年成立了“华臣一品苑”维稳处置领导小组，积极协调项目业主、债权人、施工方等相关利益方组织救盘。经过各方努力，2016年项目全面恢复施工，2017年底完成主体工程。

　　一年后的2018年6月，事态的发展再次超出人们预期。由于林垟公司股东刘某、翁某由取保候审变更为刑事逮捕并被判实刑入狱，相关利益方矛盾再度爆发，楼盘再一次陷入停工状态。

　　与此同时，“华臣一品苑”土地、预售房源等财产不断被司法查封，无法重启销售。虽然各方提出“以房抵工程款”方案，并为之努力一年半，但方案最终也无法突破法律障碍得以实施。

　　随着事态的发展，“由于原开发企业几个主要负责人相继被采取了刑事强制措施，或入狱，或被判缓刑，林垟公司已经失去了自救能力。”陈学超表示。

　　企查查显示，林垟公司成立于2000年，注册资金2000万元。目前，该公司官司缠身，涉司法案件450次，其中作为被告的就有330次;涉案地以浙江为主，此外还涉及江西、北京等地。

　　预重整的创举

　　面对杂草丛生的烂尾楼盘“华臣一品苑”，这些年购房业主不断推动着楼盘复工。

　　“楼盘就在眼皮子底下烂尾了，我们没事就会去看一眼，工地上长满了杂草，生活也像停滞了一般。”前述业主表示。

　　楼盘刚停工时，业主很愤怒，特别是在得知开发商因自身管理原因造成烂尾之后。这些年，业主们找开发商、找政府部门，反反复复跑了很多次，通过反映问题甚至上访等方式不断推动着楼盘复工。

　　2020年5月，在依靠自身已无法盘活项目，且“以房抵工程款”方案难以继续实施的现实之下，林垟公司申请启动预重整程序;同年6月6日苍南县政府批复同意启动预重整;同年7月4日择优选定北京大成(宁波)律师事务所为林样公司预重整阶段管理人;同年12月，经公开招募评选确定光大金瓯资产管理有限公司和浙江蓝城梧泉建设管理有限公司的联合体作为林垟公司的投资人，并由债权人会议集体表决通过重整方案，即光大金瓯出资3亿元出借共益债，由浙江蓝城负责楼盘的代建代销，表决结果得到苍南县人民法院复函确认。

　　采访中记者获悉，预重整方式是指在法庭正式启动重整程序前，预先开展债务重组等相关工作，以判断债务人是否具备重整价值及重整成功可能性，提高法庭内重整程序的审判效率，可以将其理解为“准”重整程序。预重整既可以参照重整制度将企业自救工作纳入司法框架内，接受法院的监督和管理，也可以减少直接进入破产重整程序所带来的程序枷锁和不确定性，提高后续破产重整程序的审理效率。

　　温州市政府专门在2018年12月28日出台了关于推进预重整工作的《企业金融风险处置工作府院联席会议纪要》，提出“政府主导下的预重整机制是我市推动市场化破产程序的有益尝试，更是我市企业风险处置工作中的一项重要创举”。

　　针对“华臣一品苑”项目的救盘工作，苍南县有关部门认为，预重整是最为可行的方案，原因在于“华臣一品苑”项目经过各方多年自主救盘而不成功的主要原因有三点：一是自主救盘缺乏规则约束，各方随时可以变卦;二是救盘工作缺乏中立的专业机构主导，缺乏组织保障;三是救盘工作缺乏统筹考虑，意外情况层出不穷。总结起来，根本原因在于救盘工作始终没有纳入法治化、制度化框架。

　　中国房地产报记者注意到，“华臣一品苑”存在的问题并非个例。在全国各地烂尾楼处置工作中，大多项目都面临着上述问题。通过实践，苍南县有关部门认为，“政府主导、府院联动”的预重整模式可以弥补自主救盘缺陷：一是各方在预重整中做出的承诺都可以带入正式重整，具有法律效力;二是预重整将引入专业管理人代理各项事务，政府、法院对管理人进行指导，提供了组织保障;三是管理人将会统筹考虑复工、引资、销售、验收、办证、分配等与楼盘有关的各项事务，从整体考虑解决楼盘遗留问题。

　　2021年1月8日，林垟公司预重整阶段债权人委员会正式成立。同年3月，在与十几家原施工单位进行多轮艰难的谈判，并与主要总包单位达成续建合同框架协议后，后面停工近3年的“华臣一品苑”正式复工续建。截至今年初，除多年停工导致大量维修工作及各专项验收及综合验收工作外，“华臣一品苑”续建工程基本完成。

　　中国房地产报记者获悉，从今年6月30日到7月11日，由“华臣一品苑”变身而来的“蓝城·凤起朝阳”已完成第一批69户的交房。历经多年救盘后，终于成功复活。

　　回头看“华臣一品苑”的预重整工作，陈学超说，在盘活烂尾楼过程中，政府对资方的选择非常重要，是救盘成功的前提。光大金瓯作为央企，具有更强的社会责任与可信度;蓝城作为房地产领域品质的代表，不仅可以确保项目品质，还可以修复项目的美誉度。正是因为有了这种全面的考量，“华臣一品苑” 的预重整工作才得以进展更加顺利。

　　“苍南经验值得推广”

　　作为温州首个采用预重整模式救盘的房地产项目， 如今的“华臣一品苑”已经完成了向“蓝城·凤起朝阳”的变身。今年6月30日到7月11日，项目已经完成首批69户交房。

　　“烂尾楼是城市治理的顽疾，关乎万千百姓安居。特别是由于很多历史原因造成的烂尾楼，关系复杂，盘活烂尾楼工作也面临着重重困难，在许多关键节点上面临着法律层面的‘走不通’。”一位参与过烂尾楼处置工作的房企管理层人士对中国房地产报记者表示，在处置烂尾楼工作中，保交楼、保民生是首要目标，“华臣一品苑”通过预重整模式复活烂尾楼，现实中具有极强的借鉴意义。

　　作为温州首个采用预重整模式救盘的房地产项目，“华臣一品苑”项目以“资金+代建代销”模式，用3亿元多资金盘活了50余亿元债权的做法，受到了上级部门的关注。2021年11月30日，浙江省委常委、温州市委书记刘小涛在第62期《温州信息》上的《以共益债务重整模式盘活“烂尾楼“的经验启示——以苍南‘华臣一品苑’项目为例》一文中作出批示：苍南经验值得推广。

　　苍南县有关部门表示，在“共益债资金+续建”的预重整模式下，债务人通过债务重组、延期还款、投资增值等方式实现纾困减负，使企业的主体资格及主营业务均得以保留，虽然最终可能发生股东甚至管理团队的变更，但债务人本身得以存续，以小金额撬动大项目，有效确保原本烂尾的房地产项目能够顺利竣工、交付、办证，保障了广大购房业主的权利，维护了社会稳定。

　　同时，续建所投入的成本显著小于续建完成后整体项目的增值，增强了项目去化回现的可能性，有效保证债权人利益最大化。“共益债+续建”的预重整模式抓住了烂尾楼盘中当事人无法自行协商、续建启动资金进入难的牛鼻子，解决了烂尾楼盘续建中的痛点和难点，可以作为困境房地产企业拯救的示范案例。

　　如今的环境优美的“蓝城·凤起朝阳”。

　　苍南县有关部门还表示，以“共益债资金+续建”预重整模式能否成功，仍需重点考虑以下问题：一是能否取得法院裁定。使用共益债进行重整前应先征询法院的意见并寻求指导，若能得到法院以文书形式的认定，则借款被认定为共益债务可以得到有效的法律保障。二是能否得到债权人会议通过。引入共益债务因其清偿顺序优先于普通债务，会对其他债权人的权益产生影响，因此需由债权人会议表决。表决通过后的具体实施方案可由债权人会议授权债权人委员会监督执行，以此保障债权人的全体利益以及投资人的投资利益。三是续建收益覆盖成本。对此应调查了解破产房地产企业破产原因，当时经营状况，房地产项目本身资产销售价值，交通、周边配套设施，房源预销售情况，重整后投资收益预期等。重整项目房产本身销售价值越高、房源预销售情况越好，则房产盘活的可能性越大。

　　陈学超表示，盘活烂尾项目涉及方方面面，首先要统一思想认识，聚合各方资源，争取各方理解，所有主管部门要齐心协力解决问题。这一过程中，苍南县运用逆向思维，将所有问题罗列并反向寻找方法破解难题。同时，还要有专业力量的保障、资金的保障和司法的保障。其次，对各方利益的权衡同样重要。“最普通的购房户是首要保障的对象，同时我们还支持项目原有的施工方承揽续建工程，正是这些细致入微的做法，使得最终的救盘工作取得突破。”陈学超说道。

　　在基层的长期工作，使陈学超看到了更多的问题。针对烂尾楼及楼市治理，陈学超建议，要进一步加强对商品房预售的监管，制度层面逐步实行现房销售。

　　曾经是“灵溪第一烂尾楼”的华臣一品苑蜕变之后，首批69户交房的群众，新的生活已经开始。