“三道红线”监管 上半年44家房企有息负债负增长

　　昨天消息，标普下调绿地控股集团的长期发行人信用评级至“B+”，长期发行评级至“B”，展望均为“负面”。这已经不是本月第一家被评级机构下调信用评级的房企。

　　今年，房地产行业迎来了持续升级的金融监管，房企也面临着前所未有的融资还债双重压力。为走出“阵痛期”，100家典型上市房企中，近半数都在今年上半年采取了降负债手段，更有44家房企实现有息负债负增长。

　　多家房企信用评级被下调

　　公开消息显示，标普将绿地控股集团的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”，将该公司担保的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B”，并将绿地香港的长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，评级展望均为“负面”。

　　对于下调评级的原因，标普给出的理由是，绿地控股集团在境内和境外资本市场的融资渠道均不通畅。标普预计，在未来12个月，即使其各阶段去杠杆目标不断实现，融资难问题也不会显著改善。

　　据不完全统计，今年10月以来已有超过10家房企被评级机构下调信用评级。其中，标普近日接连下调了中南建设、富力、恒大的评级;穆迪下调了当代置业、新力控股的评级;惠誉下调了鑫苑置业的评级;中诚信国际接连下调了花样年以及阳光城的评级。

　　记者注意到，偿债压力较大是评级机构给出的共同原因。以当代置业为例，10月11日，当代置业发布公告称，正在寻求将一笔于10月25日到期的2.5亿美元、票息12.85厘优先票据，延期至明年1月25日。为支持企业发展、提振股东信心，当代置业同步公告，董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏，有意提供合共约8亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成。

　　房企面临融资还债双重压力

　　从多家房企被下调信用评级到房企股东自掏腰包，其不容忽视的大背景是，为维护房地产市场平稳健康发展，央行于今年加强了对房地产行业的金融监管，严格房地产企业“三道红线”管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

　　持续监管下，房企面临着双重的压力。一方面，融资规模大幅收缩。据CAIC统计数据显示，今年前三季度，100家典型房企的融资总额为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，创下2018年以来的最低水平。

　　另一方面，据CAIC统计数据显示，截至今年9月，200家核心房企境内外债券合计到期规模超800亿元，其中境内债券到期约647亿元。考虑到12月也是房企境内债券到期比较集中的月份，预计四季度行业偿债压力仍将增大。

　　新环境下半数房企降负债

　　“快点，快点，再快点!”多年来习惯于高杠杆、高周转的房地产行业，如今已经到了一个新的十字路口。

　　“当下行业内很多快周转的高杠杆企业陷入困境，意味着行业整体趋势发生了重大变化，企业要开始由赚快钱转向赚慢钱。”京投发展总裁高一轩向记者说。

　　中国房地产研究会常务理事丁祖昱也提出，基于维护房地产市场的健康发展，房地产行业整体融资环境还将保持收紧态势，房企将继续去杠杆，严守不发生系统性金融风险的政策底线。

　　诸葛找房数据研究中心梳理了100家典型上市房企的财报数据后发现，今年上半年，近半数房企都在采取各种手段降负债，新增有息负债缩减的上市房企就达到44家，力度最大的几家缩减规模均超过100亿元。

　　诸葛找房一位分析师表示，多重政策管控下，促使房企积极调整债务结构，构建企业债务安全边界。短期内，房地产行业将迎来“阵痛期”，不排除未来一段时间内部分资金面堪忧的房企将会被踢出赛道。但同时，行业也将由此前的高速发展迈入有质量的发展阶段，能者居之，从而迎来管理红利时代。